重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会
关于政协重庆市铜梁区委员会十一届一次会议第143号提案的复函
谢咏宏委员：
您提出的《加强物业规范管理，有效预防矛盾纠纷的建议》（第143号）收悉，衷心感谢您对住房和城乡建设事业的关心支持！经研究办理，现函复如下：
一、全区物业管理概况
我区共有小区（楼、幢）890个，约13.68万户，建筑面积约2505.74万平方米，其中：物业小区116个，约8.28万户，建筑面积1647.74万平方米；老旧小区（楼、幢）共774个，约5.4万户，建筑面积约858万平方米。目前，全区从事物业服务企业54家，物业从业人员近4000人。近年来，我委持续加强物业服务行业管理，切实加大物业服务企业履约执法检查力度，多次邀请市级物业管理专家开展《民法典》、《重庆市物业管理条例》等专题培训，着力提高物业从业人员的政策水平和业务能力，全区物业服务总体水平向好。
二、存在的问题
（一）主体责任有待加强。物业管理涉及属地镇街、住房城乡建委、发展改革委、消防救援支队、公安局、市场监管局等诸多部门，各部门职能交叉、职责不清，存在一定相互推诿现象，相关工作的统筹协调还较弱。专业物管力量欠缺，全区仅有住建委下设物业管理服务中心（核定编制5名）承担区内物业专项维修资金的归集使用管理、物业管理政策咨询、全区物业企业行业管理、指导和监督镇街调处物业管理矛盾纠纷等职责，街道没有物业办或物业管理中心等对应机构，大多在民政和社区事务办公室挂物业管理办公室牌子，由社区事务服务中心人员兼职，物业服务行业管理力量不足。
（二）业主自治作用有待提高。一是业主委员会成立难。截至目前，我区共成立业主委员会97个，占比为10.8%。由于业委会组建所需程序复杂、耗时长，多数业主不愿参与小区管理，在业委会组建过程中频繁出现业主之间意见不统一，矛盾对立，导致部分小区业委会在筹备阶段流产。部分开发商和物业服务企业对组建业委会不积极，担心业委会成立后更换前期物业，阻碍业委会组建工作，例如旭威·世纪新城小区。二是业主委员会发挥作用难。目前，我区处于任期内且正常履职（人员配备完整、定期召集会议、按期组织召开业主大会、协调化解矛盾纠纷）的业主委员会有33个，占比34%，部分业委会形同虚设，业委会成员不作为、业主大会长期“冬眠”等现象较为常见，未能充分发挥桥梁和监督作用。
（三）从业人员素质有待提升。根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），物业服务企业资质已取消核定，不再作为承接物业管理业务的必要条件。《重庆市物业管理条例》规定从事物业服务活动的企业只需依法成立，具备独立法人资格，物业从业人员资格除法律、法规有规定的外均已取消。《重庆市住宅物业服务等级标准》只对二、三、四级物业服务专职保安人员有年龄限制，二级要求50岁以下占总数50%，三、四级物业服务专职保安人员要求45岁以下占总数分别为50%和60%。由于物业从业人员工资待遇普遍较低，人员年龄结构普遍偏大，人员文化水平不高，综合素质亟待提升。
三、下一步工作打算
随着城镇化进程的不断发展，物业管理已成为城市管理的基础性工作和创新社会治理的重要组成部分，2020年5月1日实施的《重庆市物业管理条例》明确了住房城乡建委、规划自然资源局、城管局等部门的监督管理职责。下一步，我委将从完善物业管理工作机制、规范物业服务企业运营管理等方面着手，着力提高全区物业管理服务工作水平。
（一）厘清部门职责边界，完善物业管理工作机制。进一步加大《重庆市物业管理条例》、《重庆市铜梁区人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知》（铜府办〔2017〕79号）宣传贯彻执行力度，强化部门、镇街联动机制，真正构建起上下联动、协作配合、齐抓共管物业管理工作格局。
（二）加强物业宣传教育，提高业主政策理论水平。一是通过公共媒体和小区宣传栏，加强对《重庆市物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、欠缴物业管理费不仅可能降低物业企业服务水平，同时也损害广大业主利益的道理；二是通过在人员聚集的广场、公园现场摆展的形式，向广大群众分发物业知识宣传手册，现场解答群众关于物业管理方面的疑问和困惑；三是深入出现苗头倾向和存在不稳定因素的小区，做好正面宣传和政策解答，收集业主关于物业管理方面的意见建议，就业主关心的问题做出积极回应。
（三）加强业委会的建设，充分发挥业主自治作用。指导各镇街、社区居委会加强业主委员会建设，严把筹备和选举关口，实实在在选举出热心公益、责任心强、具备一定组织协调能力和法律意识的业主委员会委员；加强对业主委员会工作的培训和指导，充分发挥业主委员会的作用，依法开展业主自治管理，切实提升业主参与小区物业管理的积极性和实效性。
（四）规范物业企业运营，提高物业服务质量。一是完善考核体系，修改完善《重庆市铜梁区物业企业“红黑名单”管理办法》），采取每年考评的方式，将考评结果运用在：相关媒体上公布，接受社会舆论监督；对业主满意度高、积极完成交办工作和探索物业服务新思路、新方式的物业企业给予奖励；对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业企业，依照有关规定予以严惩并不得参与我区部分物业项目招投标；二是建立物业市场竞争机制，规范前期物业服务招标投标活动，鼓励国有物业服务企业和社区物业服务组织积极参与物业投标，增强物业市场竞争活力；三是定期开展培训，提升物业公司管理水平和从业人员综合素质，促进企业提供优质服务；四是加大信息公开力度，监督各物业服务企业在住宅小区内显著位置，采取公示栏，收费清单等方式，公布物业服务、停车及其他有偿收费项目、收费标准和投诉电话等信息；督促各物业服务企业遵循“质价相符”原则，对照《重庆市住宅物业服务等级标准》进行自查，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费。
此复函已经区住房城乡建委周凡主任审签。再次感谢您对住房和城乡建设事业的关心支持！对此答复函您有什么意见，请填写回执寄给我们及区政协提案委，以便进一步改进工作。
联 系 人：邓 燕
联系电话：023-45693111
邮政编码：402560
重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会
2022年6月24日
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