申请人罗某某。
被申请人重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市铜梁区白龙大道138号。
第三人重庆市铜梁区某某有限公司。
第三人重庆市铜梁区某某商业管理有限公司。
申请人不服被申请人作出的《答复群众意见书》，于2024年5月30日向本机关申请行政复议，本机关于2024年5月31日收到。经审查，本机关于2024年6月6日受理上述复议申请并适用普通程序审理，现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人于2024年4月23日作出的《答复群众意见书》并责令其重新依法履行行政查处职责并以书面形式回复申请人。
申请人称：申请人系重庆市某某项目的业主，在该处购买了一间商铺，除与开发商重庆市铜梁区某某有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》外，还签订了《某某国际博览城委托经营管理合同》，约定由重庆市铜梁区某某商业管理有限公司对申请人及开发商的物业进行出租，并约定按固定比例在一定期限向申请人支付租金。
一、根据《商品房销售管理办法》第十一条规定、第四十五条第一款和第二款等规定，本案中，两公司违法分割销售，导致产权位置不明，无法单独使用，致使合同目的不能实现。涉案产权式商铺，虽名为“商铺”，但实际上完全是个“大通铺”。开发商卖房时仅仅是用接驳车拉着购房人在外部参观一圈，根本不允许业主进内部观看，直至其既无法按时交付房屋，也无法按时支付租金时，各位业主强行要求进入商铺内部查看，此时才发现所谓的商铺根本是谎言，业主看到的只有一个个大通铺式商铺，各个所谓的“商铺”之间并没有任何物理形态的分割，也不封闭。开发商出售的这种虚拟产权式商铺没有固定边界登记，物理形态上并无固定界址点，不能形成物理封闭空间，不具备独立使用功能，不具有区分所有权建筑物的条件，不能成为所有权的客体。因此，开发商将案涉建筑分割销售的做法，明显违法。
二、在申请人购买房屋过程中确实根据开发商某某公司要求与其关联公司某某公司签订《某某国际博览城委托经营管理合同》，约定固定返租金额及支付时间，完全符合法律规定的（变相）售后包租、（变相）返本销售行为，被申请人在违法行为已经非常明确的情况下，不仅不再做进一步深入调查，甚至置开发商违法行为不顾，任由其扰乱商品房市场，肆意侵害申请人在内全部购房人的合法权益，是对行政机关公信力的极大损害。
综上所述，申请人认为，被申请人的答复内容侵犯了申请人的合法权益。现根据《中华人民共和国行政复议法》的规定，特提出行政复议申请，请求复议机关在查清事实的基础上重新作出认定，支持申请人的全部复议请求，维护申请人合法权益。
被申请人称：一、被申请人作出案涉《答复群众意见书》主体适格。根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令〔第88号〕）第五条“国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作”的规定，被申请人作出案涉《答复群众意见书》主体适格。
二、被申请人作出的案涉《答复群众意见书》程序合法。2024年2月8日，答复人收到申请人邮寄的《行政查处申请书》，答复人赓即就申请人《行政查处申请书》反映内容进行调查核实，于2024年2月20日向申请人邮寄《重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会关于罗某某申请行政查处的回复》并告知申请人该案正在调查中，待调查结束后将调查结果书面送达申请人。调查核实后于2024年4月26日，向申请人送达了案涉《答复群众意见书》，将查处最终情况告知申请人。
三、案涉《答复群众意见书》认定事实清楚。（一）被申请人收到申请人的举报后，于2024年4月2日及4月9日分别询问了重庆市铜梁区某某有限公司、重庆市铜梁区某某商业管理有限公司相关工作人员，未发现两公司有售后包租的行为。另申请人购房时间为2018年，事后5年多才向答复人举报，且未提供两公司存在售后包租的证据或证据线索。因此申请人举报天翔公司和鑫汇公司有售后包租的行为没有事实和法律依据。（二）据查，某某项目位于铜梁区巴川街道龙城大道物流园区4号地，建设内容为商业和公寓，房屋产权性质系商业，在销售时未修建隔墙属实。但依据规划及预售许可，每个商铺为最小单元即基本单元。申请人与某某公司签订的《商品房买卖合同》，也是按照房屋基本单元进行销售购买，且申请人已依法取得不动产权登记证书。申请人举报某某公司存在违法分割销售没有事实及法律依据。
综上，申请人的请求没有事实和法律依据，请复议机关予以维持案涉《答复群众意见书》。
经审理查明：2018年12月20日，申请人与案外人李某与第三人重庆市铜梁区某某有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，共同购得位于重庆市铜梁区某某路段的面积为26.21平方米的商铺。同日，申请人与案外人李某与重庆市铜梁区某某管理有限公司签订《某某国际博览城委托经营管理合同》，委托该公司对申请人与案外人李某所购上述商铺进行经营管理并全权代表申请人与案外人李某对外出租该商铺以及负责租赁产生的一切事宜。
2024年2月5日，申请人向被申请人邮寄《行政查处申请书》，请求被申请人对第三人重庆市铜梁区某某商业管理有限公司和第三人重庆市铜梁区某某有限公司所涉违法分割销售、变相售后包租的行为进行立案查处并责令上述两公司采取补救措施、赔偿申请人损失。被申请人于2024年2月8日收到上述《行政查处申请书》，于2024年2月20日向申请人邮寄《重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会关于罗某某申请行政查处的回复》，告知其查处申请事项正在调查，待调查结束后将调查结果书面送达申请人。
2024年4月26日，被申请人向申请人送达了案涉《答复群众意见书》，告知申请人未发现第三人重庆市铜梁区某某商业管理有限公司和第三人重庆市铜梁区某某有限公司存在违法分割销售和变相售后包租的行为。
另查明，罗某某与李某所购位于重庆市铜梁区某某路段2号的面积为26.21平方米的商铺已依法进行产权登记并取得不动产权证书（渝（2019）铜梁区不动产权第001202105号）。
以上事实，有申请人提供的《行政复议申请书》《行政查处申请书》复印件《中华人民共和国不动产权证书》复印件，被申请人提供的《行政复议答复书》《重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会关于罗某某申请行政查处的回复》、《询问笔录》、《商品房买卖合同》、《某某国际博览城委托经营管理合同》复印件及授权委托书、《某某国际平面图》、现场照片若干、《答复群众意见书》、相应邮寄凭证以及其他相关证据予以证明。
本机关认为：根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第三条“各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作”和第五条“举报受理工作坚持属地管理、分级负责、客观公正、便民高效的原则”等规定，被申请人作为重庆市铜梁区住房和城乡建设主管部门，具有对本行政区域内建设领域违法违规行为的查处职责，是作出案涉《答复群众意见书》的适格主体。
根据《商品房销售管理办法》第十三条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”、第四十五条第二款“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”等相关规定，本案中，《询问笔录》等证据可以证明申请人与案外人李某自第三人重庆市铜梁区某某有限公司处购得位于重庆市铜梁区某某路段2号的面积为26.21平方米的商铺并委托第三人重庆市铜梁区某某商业管理有限公司对外出租该商铺以及负责租赁产生的一切事宜的事实，上述两公司系法律上的独立主体，案涉商铺的售卖主体与代为出租主体并非同一主体，故两公司均不构成《商品房销售管理办法》规定的售后包租行为，因此被申请人经查证后告知申请人上述两公司不存在售后包租的违法行为，并无不当。
根据《商品房销售管理办法》第四十五条第三款“本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为”和《房屋登记办法》（于2019年9月6日废止）第十条第一款“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”等相关规定，本案中，《中华人民共和国不动产权证书》、《某某国际平面图》和现场照片可以证明申请人与案外人李某于2018年12月20日所购商铺系按照基本单元登记并有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的特定空间，通过证载信息和附件图纸可以对该商铺进行位置定位和固定界限识别，故第三人重庆市铜梁区某某有限公司不构成违法分割销售，因此被申请人查证后依法回复申请人上述两公司不存在违法分割销售的行为，并无不当。
另外，被申请人依法受理申请人的查处申请，依法开展调查工作并在法定期限内作出案涉《答复群众意见书》送达给申请人，程序合法。
综上所述，被申请人作出的《答复群众意见书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。申请人提出的行政复议请求，本机关不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，决定如下：
维持被申请人于2024年4月23日作出的《答复群众意见书》。
如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
渝公网安备50022402000202号
